IMMOBILIARE USA: Perché gli affitti residenziali USA continueranno ad offrire rendite stabili

Una dettagliata analisi dell’effetto di turbolenze economiche e sanitarie del recente passato negli USA e nel Mondo realizzata da OPISAS REinsight, l’osservatorio sui mercati immobiliari internazionali promosso da OPISAS, gruppo internazionale specializzato in portafogli residenziali con focus su immobili accessibili e già affittati esclusivamente negli USA che dal 2008 ha transato più di 3.800 proprietà, delinea un interessante scenario.

Dati alla mano, investire nell’immobiliare USA ed in particolare in proprietà residenziali di fascia media con rendita da locazione, offre ampie garanzie di stabilità, salvaguardia del patrimonio e flusso di cassa costante. Un’opzione ancora più interessante in una fase di alta volatilità dei mercati finanziari.

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Il Report in pillole Gli affitti residenziali negli USA, dati alla mano, continueranno ad essere un’eccellente scelta per diversificare il portafoglio con flussi di cassa stabili. L’immobiliare USA resta l’opzione ideale per mettere il proprio capitale al riparo dalla volatilità dei mercati finanziari. Questo soprattutto per:

Le misure economiche adottate dall’amministrazione americana
- Assegno diretto per tutti gli americani da 1.200 dollari per gli adulti e di 500 dollari per i bambini
- 850 miliardi di dollari tra prestiti agevolati e aiuti alle aziende
- Aumento dei sussidi alla disoccupazione
- Garanzie emesse dalla FED (la Banca centrale USA) su prestiti universitari, finanziamenti per l’acquisto di automobili, carte di credito

Le caratteristiche dell’attuale mercato immobiliare USA che non è più quello del 2008
- Limitazioni all’aumento nel corso degli anni del tasso d’interesse
- Il richiedente deve dimostrare di poter essere solvente anche al più alto tasso d’interesse possibile
- Richiesta documentazione completa
- Anticipo obbligatorio
- Con Credit Score sotto i 620 punti il mutuo non viene concesso

L’effetto anticiclico dei Tassi monetari a Zero
- In un’ottica di medio periodo, quando l’emergenza sanitaria rientrerà, i tassi a zero potrebbero dare la spinta necessaria a sostenere la domanda di mutui casa e il conseguente prezzo degli immobili

Quello che è successo in passato durante emergenze sanitarie e contrazioni economiche
Emergenze sanitarie e mercato immobiliare nel Mondo:
- Durante l’epidemia di SARS ad Hong Kong del 2003, l'attività economica ha subito un brusco calo del 5-10% del PIL; il rimbalzo però è stato altrettanto rapido una volta terminata l'epidemia
- Durante la SARS, i prezzi delle case di Hong Kong sono rimasti stabili
- Ciò che invece si è praticamente bloccato, anche se temporaneamente, sono stati i volumi delle transazioni, diminuiti fino al 72%
- I potenziali acquirenti semplicemente non vanno più a vedere le case. Evitano infatti il contatto umano a causa dei cosiddetti "comportamenti di elusione" come evitare viaggi, ristoranti e riunioni pubbliche che diventano obbligatori in caso di provvedimenti di distanziamento sociale
- Dopo la fine dell'epidemia, le transazioni sono tornate ai volumi precedenti
- Durante l'attuale emergenza in Cina, le prime notizie indicano che i prezzi delle case non sono diminuiti ma le transazioni sono quasi cessate (riduzione fino al 98%)

Crisi economiche e mercato immobiliare negli USA:
- Solo due volte, nel 1990 e nel 2008, i prezzi delle case sono scesi
- Nel 1990 in realtà meno dell’1%
- Nel 2008, la recessione economica ha avuto origine proprio dal mercato immobiliare
- Durante le altre crisi, dal 1980 ad oggi, i prezzi sono invece aumentati  

Il prezzo degli affitti residenziali USA che non segue quello delle case. Lo dicono i numeri del biennio 2008-2009
- L’indice sull’andamento nelle città USA degli affitti residenziali per le prime case calcolato dal centro studi FRED® Economic Research della Federal Reserve Bank of St. Louis, fotografa puntualmente ogni mese da decenni l’andamento positivo degli affitti residenziali USA; dagli anni ’80 ad oggi, attraverso almeno 4 crisi, l’indice, e quindi gli affitti stessi, hanno continuato a crescere stabilmente
- In un paese come gli USA in cui la maggioranza vive in affitto, la casa, e cioè un tetto sopra la propria testa, è un bene primario irrinunciabile.

La formula della stabilità del mercato immobiliare e locatizio USA: Alta domanda VS Bassa offerta  
- Nel dicembre 2019, Zillow.com ha stimato che ci sono 1.489.417 case in vendita negli Stati Uniti - 120.009 in meno rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente
- Il calo di circa il 7,5% è stato il peggior declino da quando la piattaforma ha iniziato a registrare i dati di inventario nel 2013
- Il dato di partenza è pari a 2.017.000 case in vendita a gennaio 2013 e il declino è stato costante
- Negli USA ci sono quindi 1,4 M di case in vendita per 333 M di abitanti; in Italia 1,5 M per 60 M di abitanti    


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OPISAS è una realtà internazionale specializzata nella vendita e intermediazione di investimenti immobiliari negli Stati Uniti. È attiva dal 2008, quando la crisi dei mutui sub-prime ha creato le prime grandi occasioni di acquistare in blocco gli immobili a prezzi estremamente convenienti, rinnovarli e affittarli, per poi rivenderli agli investitori internazionali. Dal 2008 OPISAS ha acquistato e venduto oltre 3.800 proprietà facendo percepire ai suoi investitori 295 milioni di dollari in affitti incassati. Oggi è presente in 3 continenti con 18 uffici, 3.000 partner commerciali e 600 eventi organizzati.  



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